民泊の始め方【2026年最新】｜住宅宿泊事業の届出・年間180日ルール・旅館業（簡易宿所）との違いと運営の流れ
「空き家や所有物件で民泊を始めたい」「宿泊事業を新規事業にしたい」——住宅に人を泊めて宿泊料を受け取るには、住宅宿泊事業法（民泊新法）の届出、または旅館業法の許可などが必要です。
本記事では、民泊を始める3つの方法の違い、住宅宿泊事業の届出の流れと義務、運営の注意点までまとめました。
この記事でわかること
- 民泊を始める3つの方法（住宅宿泊事業・旅館業・特区民泊）の違い
- 住宅宿泊事業の届出と、年間180日のルール
- 家主不在型で必要な住宅宿泊管理業者への委託
- 届出後の義務と運営の注意点
この記事の結論
民泊を始める方法は、住宅宿泊事業法の届出、旅館業法の許可（簡易宿所など）、国家戦略特区の認定（特区民泊）の3つです。住宅宿泊事業の届出は比較的始めやすい一方、宿泊させられるのは年間180日までで、家主不在型では国土交通大臣の登録を受けた住宅宿泊管理業者への委託が必要です。180日を超えて営業したい場合は旅館業の許可を検討しましょう。自治体の条例で営業できる区域や期間がさらに制限されている場合もあります。
目次
- 民泊を始める3つの方法
- 住宅宿泊事業（民泊新法）の主なルール
- 届出から開業までの流れ
- 届出後の主な義務
- 旅館業（簡易宿所）を選ぶ場合
- 民泊の運営を効率化する設備
- 【実務編①】届出までのステップ（港区の例）
- 【実務編②】添付書類チェックリスト
- 【実務編③】具体的な基準（面積・消防・委託）
- 【実務編④】自治体条例による制限の例
- 【実務編⑤】届出後の義務と期限
- まとめ｜「届出で始める」か「許可で本格運営」かを先に決めよう
- 民泊の始め方に関するよくある質問（FAQ）
- 民泊を始めるには許可が必要ですか？
- 民泊は年間何日まで営業できますか？
- 家主不在型の民泊で必要なことは？
- マンションでも民泊はできますか？
- 届出後に必要な報告は？
1.民泊を始める3つの方法
住宅などに人を泊めて宿泊料を受け取る事業は、次のいずれかの手続きが必要です。
| 方法 | 手続き | 営業日数 | 主なポイント |
|---|---|---|---|
| 住宅宿泊事業（民泊新法） | 都道府県知事など（保健所設置市・特別区は市区長の場合あり）への届出 | 年間180日まで | 住宅のまま始められる。家主不在型は管理業者への委託が必要 |
| 旅館業（簡易宿所など） | 保健所への許可申請 | 制限なし | 建築基準法・消防法・用途地域などの要件が厳しい |
| 特区民泊 | 国家戦略特区の自治体の認定 | 制限なし（最低宿泊日数の条件あり） | 特区の自治体だけで利用できる |
無許可・無届で宿泊料を受け取って人を泊めると、旅館業法違反になるおそれがあります。
2.住宅宿泊事業（民泊新法）の主なルール
- 年間180日まで：毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までの1年間で、人を宿泊させる日数は180日以内です（自治体の条例でさらに制限される区域もあります）
- 家主居住型と家主不在型：宿泊者がいる間に事業者が住宅に住んでいる（不在にならない）場合が家主居住型、それ以外が家主不在型です
- 家主不在型は管理業者に委託：国土交通大臣の登録を受けた住宅宿泊管理業者に管理業務を委託する必要があります
- 住宅の要件：台所・浴室・便所・洗面設備があり、人が住んでいる、または入居者を募集しているなど「住宅」に当たることが必要です
3.届出から開業までの流れ
- 自治体の条例・区域の確認：営業できる区域・期間の制限や、近隣への事前周知のルールを確認します
- 物件の確認：賃貸物件の場合は賃貸人の承諾、マンションの場合は管理規約で民泊が禁止されていないかを確認します
- 消防法令の確認：消防署に相談し、必要な消防設備（自動火災報知設備など）を整え、消防法令適合通知書を受けます
- 届出：原則として観光庁の「民泊制度運営システム」から、図面・登記事項証明書などとともに届け出ます
- 標識の掲示・営業開始：届出番号が記載された標識を、玄関などの見やすい場所に掲示してから営業します
4.届出後の主な義務
- 宿泊者名簿の作成・本人確認：宿泊者の氏名・住所などを記録し、外国人宿泊者は旅券の写しを保存します
- 衛生・安全の確保：定期的な清掃、非常用照明、避難経路の表示など
- 外国人宿泊者への案内：設備の使い方や交通手段、災害時の連絡先などを外国語で案内します
- 騒音・ごみなどの説明と苦情対応：宿泊者への説明と、近隣からの苦情への迅速な対応
- 定期報告：2か月ごとに、届出住宅ごとの宿泊日数などを報告します（事業者本人の義務）
5.旅館業（簡易宿所）を選ぶ場合
年間180日を超えて営業したい場合や、ホステル・貸別荘のように宿泊施設として本格的に運営したい場合は、旅館業法の許可（簡易宿所営業など）を検討します。保健所の許可に加えて、建築基準法上の用途変更、消防設備、用途地域の制限などの要件を満たす必要があり、物件選びの段階から保健所・建築・消防の窓口に相談するのが一般的です。
6.民泊の運営を効率化する設備
家主不在型の民泊では、鍵の受け渡しや本人確認の効率化が運営の負担を左右します。ビズリサーチでは、民泊向けのスマートロックを紹介できるパートナーを募集しています。民泊を運営する会社が自社で導入するだけでなく、民泊オーナーや管理会社に紹介して収益化することもできます。
| 設備 | ビズリサーチの募集 | 特徴 |
|---|---|---|
| クラウドスマートロック | 民泊運営効率化「クラウドスマートロック」紹介店募集 | ドアへの穴あけ工事が不要。予約に合わせて宿泊者ごとに時限式の暗証キーを発行 |
7.【実務編①】届出までのステップ（港区の例）
- 自治体への事前相談（予約制）：区域・期間の制限や近隣周知のルールを確認
- 届出前の準備
- 届出の14日前までに近隣住民へ書面で周知（港区の例）
- マンションの管理規約・賃貸の転貸承諾を確認
- 消防署に相談し、消防設備を整えて「消防法令適合通知書」を入手
- 家主不在型なら住宅宿泊管理業者を選定
- 事業ごみを回収する廃棄物処理業者を選定
- 民泊制度運営システムで届出（原則）
- 自治体から届出番号・標識が交付される：標識を掲示するまで営業できません
- 営業開始
8.【実務編②】添付書類チェックリスト
✅ チェックリスト
- □ 【法人】定款、登記事項証明書、役員の身分証明書
- □ 【個人】身分証明書（市区町村発行）
- □ 欠格事由に該当しない旨の誓約書（法人は様式A、個人は様式B）
- □ 住宅の登記事項証明書（未登記の建物は届出できない場合がある）
- □ 居住要件の証明（入居者募集の広告の写し、または随時居住していることを示す書類）
- □ 住宅の図面（台所・浴室・便所・洗面の位置、間取り・出入口、階、居室・宿泊室・宿泊者使用部分の面積、非常用照明などの安全措置を記載）
- □ 【賃借物件】転貸承諾書（民泊に使えることの明記が必要）
- □ 【区分所有】管理規約の写し（民泊の定めがない場合は、管理組合に禁止の意思がない旨の誓約書〈様式C〉または議事録）
- □ 【管理業者に委託】管理受託契約の書面の写し
- □ 消防法令適合通知書（自治体の指示に従う）
官公署の証明書は3か月以内に発行された原本が必要です。よくある不備：転貸承諾書に民泊ができることが書かれていない、管理規約の確認漏れ、図面の記載事項の不足。
9.【実務編③】具体的な基準（面積・消防・委託）
| 項目 | 基準 |
|---|---|
| 年間提供日数 | 180日以内（自治体の条例でさらに制限あり） |
| 居室の床面積 | 宿泊者1人あたり3.3㎡以上 |
| 管理業者への委託が必要な場合 | 居室数が5を超えるとき、または事業者が不在となるとき（一時的な不在は原則1時間、事情があれば2時間程度まで） |
| 消防設備 | 家主不在、または宿泊室の合計が50㎡超の場合は旅館・ホテル等と同じ扱いになり、自動火災報知設備が必要。延べ面積300㎡未満なら配線不要の特定小規模施設用自動火災報知設備で可 |
10.【実務編④】自治体条例による制限の例
| 自治体 | 制限の例 |
|---|---|
| 港区 | 住居専用地域・文教地区の家主不在型は、1/11〜3/20、4/11〜7/10、9/1〜12/20（いずれも正午区切り）は営業できない |
| 京都市 | 住居専用地域の家主不在型は、1/15正午〜3/16正午のみ営業可 |
同じ180日でも、地域によって実際に営業できる日数は大きく変わります。物件を決める前に、必ず条例を確認しましょう。
11.【実務編⑤】届出後の義務と期限
| 義務 | 内容・期限 |
|---|---|
| 宿泊者名簿 | 氏名・住所・職業・宿泊日（訪日外国人は国籍・旅券番号）を記載し3年間保存。本人確認を行う |
| 定期報告 | 偶数月（2・4・6・8・10・12月）の15日までに、前2か月分の宿泊日数・宿泊者数・延べ人数・国籍別内訳を報告 |
| 標識 | 地上1.2〜1.8m程度の見やすい位置に掲示（共同住宅はエントランスなどにも） |
| その他 | 外国語での案内、周辺住民への配慮事項の説明、苦情への常時対応 |
12.まとめ｜「届出で始める」か「許可で本格運営」かを先に決めよう
民泊を始めるには、住宅宿泊事業の届出、旅館業の許可、特区民泊の認定のいずれかが必要です。住宅宿泊事業は届出で始められる一方、宿泊させられるのは年間180日までで、家主不在型では住宅宿泊管理業者への委託が必要です。物件の契約前に、自治体の条例・マンションの管理規約・消防設備を確認し、180日を超えて営業したい場合は旅館業の許可を検討しましょう。
■ 参考資料・出典
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X（@bizresearch_ftj）をフォローする14.民泊を始めるには許可が必要ですか？
住宅宿泊事業法の届出、旅館業法の許可（簡易宿所など）、国家戦略特区の認定（特区民泊）のいずれかが必要です。住宅のまま始める場合は住宅宿泊事業の届出が一般的です。